招商银行研究-房地产之中长期系列研究笔记

1 简介

系列研究分了四篇：

• 招商银行-房地产之中长期①：国际比较视角下的房地产中长期研究
• 招商银行-房地产之中长期②：日本：泡沫破灭的教训
• 招商银行-房地产之中长期③：韩国：地产调控的失效
• 招商银行-房地产之中长期④：美国：房价修复的魔力

2 国际比较视角下的房地产中长期研究

根据文中内容,总结观点:

• 房地产的中长期发展受多方面因素影响,主要包括土地机制、城镇化进程、经济增长、金融杠杆等。其中,土地机制决定了房地产的发展基础;经济增长对应于工业化进程,是影响房地产需求和购买力的关键驱动因素;金融杠杆可调节购买力,在经济转型时常常导致资金流入房地产,推高价格。
• 在经济增速换挡时期,各国房地产量价普遍出现转折。房屋销量对应城镇化水平递减,但房价受金融因素影响可能继续上涨,产生价格泡沫。如1990年代的日本和2007年的美国。泡沫最终破裂都对经济和金融体系造成冲击。
• 与日韩相比,中国政府对房地产的管控能力整体更强,可通过调节土地、信贷等因素影响供求。当前泡沫化程度不及1990年代的日本和2007年的美国,房价出现断崖式下跌的概率不大。但中长期管理仍面临挑战,需要防止泡沫过度积累。
• 与美国相比,中国难以通过无限量化宽松的方式来修复可能的房地产危机。这与人民币的国际地位和政府部门杠杆空间等方面的差异有关。

对日本、美国、韩国和中国在房地产中长期发展方面的情况做进一步分析和综述:

• 日本:泡沫破裂后房价腰斩,20年来一直无法修复至高点。主要是因为泡沫破裂冲击金融体系,大量不良债权未及时处置,导致经济长期萎缩。显示出监管水平和政策处置能力的局限。
• 美国:泡沫破裂后通过超常规货币政策救市,并最终实现房价修复上涨。得益于美元的全球中心币地位,能够承受政府大幅加杠杆。显示出极强的抵御风险和政策调节能力。
• 韩国:房价泡沫长期处于高位,居民杠杆率全球最高。调控政策多次失效,显示出政府管控能力弱。长期隐藏着金融和经济危机的风险。
• 中国:地产中长期发展与政府管控政策高度匹配。政府综合运用财政、货币、行政等手段管控。显示政府管控和政策调节能力较强。当前泡沫化程度低于日美,后续仍需警惕过度泡沫积累。

3 日本：泡沫破灭的教训

根据文档,日本房地产泡沫的形成到破灭以及后续影响可以归纳如下:

3.1 形成阶段(1980年代中后期)

• 日本成功完成工业化,制造业实力一度赶超美国,但日美贸易摩擦加剧。美国对日本施加汇率压力,迫使日元大幅升值。
• 为抵消日元升值对出口的负面影响,日本央行长期维持低利率。大量信贷资金涌入资产市场,推高了股市和房地产泡沫。

3.2 破灭阶段(1991年左右)

• 日本央行判断错误,低估泡沫严重性,选择主动快速收紧政策刺破泡沫。
• 1991年,日本房地产泡沫破灭,房价暴跌,土地价格进入长达20年的下跌通道。

3.3 后续影响

• 大量不良债权暴露,处理迟缓,严重影响金融体系稳定性。银行“惜贷”进一步加剧经济衰退。
• 日本经济进入“失去的二十年”,GDP增速大幅下滑,潜在增速从4-5%下降至0-1%。
• 日本错失了90年代信息技术革命机遇,产业地位被韩国等国家反超。

简析了日本房地产泡沫的全过程,强调了泡沫破灭后的严重后果,对我们防范和化解房地产风险具有警示作用。

4 韩国：地产调控的失效

根据文档,韩国房地产泡沫的形成到破灭以及后续影响可以归纳如下:

4.1 形成阶段(1990年代后期)

• 韩国实现了快速的经济增长,但过度依赖外债。1990年代初期不当的金融开放导致外债规模过快增长。
• 1997年,外债危机爆发,韩国陷入国家破产边缘。在接受IMF援助的条件下,外资持股比例大增,政府对金融的控制力下降。

4.2 破灭阶段

• 1998年后,韩国选择发展房地产业来走出危机。地产市场逐步金融化,但政府管控能力较弱。
• 全球货币宽松期间,韩国调控政策难以发挥效果,房价出现多轮暴涨。

4.3 后续影响

• 居民负债水平居全球前列,若考虑全租房押金在内,杠杆率可能最高。
• 政府对金融体系控制力下降是韩国房地产泡沫的根本原因。

总结充分,强调了韩国因政府管控力下降而导致的房地产泡沫膨胀及风险。

5 美国：房价修复的魔力

根据文档,美国房地产泡沫的形成到破灭以及后续影响可以归纳如下:

5.1 形成阶段(2000年代初)

• 美联储实施宽松货币政策,大量资金流入房地产市场,推高了房价。
• 金融机构通过证券化创新,大幅提升了住房金融的杠杆,增大了系统性风险。

5.2 破灭阶段(2007-2008年)

• 美联储加息刺破房地产泡沫,房价下跌导致“断供潮”,不良贷款大幅增加。
• 不良贷款蔓延至金融体系,导致美国爆发次贷危机兼金融危机,进而演变为全球金融危机。

5.3 后续影响

• 美国启动大规模的货币和财政刺激政策,房价在5年后重回上升通道。
• 美元霸权地位使美国拥有无限QE的能力,这是次贷危机得以快速修复的关键。

总结切中要点,强调了美元霸权在危机修复中发挥的关键作用。

报告：https://www.123pan.com/s/nkhiVv-8Mcrv.html 提取码: dczk