2024-09-09 美联储降息能救中国楼市？

2024-9-9

美国就业数据继续走弱，8月非农新增就业人口数据为14.2万，市场预期是16.5万。现在已经没人纠结9月19日美联储议息会议是否会降息，因为降息概率已经达到了100%，现在是降25BP，还是降50BP的问题。

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美联储降息如何影响2024年中国房价走势和购房者预期？

美联储降息对2024年中国房价走势和购房者预期的影响可以从多个角度进行分析，包括资本流动、人民币汇率、国内货币政策调整以及购房者信心等方面。

1 影响因素

1.1 资本流动和人民币汇率

美联储降息通常会导致美元贬值，从而使得人民币相对升值。这种情况下，海外投资者在中国投资房地产变得更加划算，可能会刺激国际资本流入中国房地产市场，推动房价上涨。历史数据显示，类似的情况在2008年全球金融危机期间曾发生过，当时美联储大幅降息，导致大量国际资本流入中国，推动了中国房地产市场的快速上涨。

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美联储会大幅降息吗？

美联储是否会大幅降息存在不确定性，目前市场观点不一，分析如下：

支持大幅降息的观点：
- 劳动力市场放缓：美国劳工部数据显示，8月非农就业人数增加低于预期，且过去三个月招聘步伐放缓至2020年疫情爆发以来最低水平，同时失业率虽下降但仍处于一定水平，职位空缺也降至2021年初以来最低，这些都表明劳动力市场在降温，为美联储降息提供了依据。
- 经济指标下降趋势：目前多数经济活动指标呈下降趋势，比如消费者支出减少，这可能导致失业率上升自我强化，进而使更多公司裁员。失业率从去年低点已上升近一个百分点，触发了“萨姆规则”这一衰退指标，意味着经济有衰退风险，需要美联储通过大幅降息来刺激经济。
- 通胀压力缓解：美联储首选的通胀指标——核心PCE物价指数虽仍为2.5%，略高于2%的目标，但相比之前通胀已有所降温，这为美联储降息提供了一定空间，不用担心降息会立刻导致通胀大幅反弹。
- 美联储官员表态：部分美联储官员，如美联储理事克里斯托弗·沃勒和纽约联邦储备银行行长约翰·威廉姆斯，均发出了支持大幅降息的信号。沃勒表示如果数据显示有必要，他将支持连续降息或是更大幅度的降息，认为现在美国经济“下行风险”增加，需要美联储采取行动。
不支持大幅降息的观点：
- 经济仍表现良好：美国经济似乎仍然表现良好，尽管劳动力市场有所放缓，但没有大幅恶化，经济仍在持续增长，如美联储理事沃勒提到美国经济“表现稳健”，持续增长前景“良好”。
- 避免重燃通胀：一些美联储官员担心如果过快降息并刺激经济活动，可能会重新燃起通胀，且通胀在经济中可能持续数月甚至数年。目前核心PCE物价指数仍略高于目标水平，若大幅降息，可能使通胀再度面临上行压力。
- 政策谨慎传统：美联储往往采取渐进式的方式，若经济活动依然保持强劲，他们不希望向市场发出错误的信号。如果本月降息25个基点，后续再根据经济数据决定是否进一步降息，这样的节奏更符合美联储以往的政策风格。 总体而言，美联储是否会大幅降息取决于多种因素的综合影响以及未来经济数据的变化。市场普遍预计美联储在9月17日至18日的会议上会下调利率，但对于降息幅度存在分歧，部分认为可能降息25个基点，部分则认为存在降息50个基点或更大幅度降息的可能性。

p.s. 一句话就是：大量国际资本流入中国是个美好的预期，目前的中美关系也不如往昔，这部分有很长的路要走。

1.2 国内货币政策调整

美联储降息为中国的货币政策提供了更大的操作空间。中国央行可能会采取更加宽松的货币政策，包括降息、降准等措施，以应对外部经济压力和支持国内经济复苏。同时，央行需要在保持汇率稳定和防范金融风险之间找到平衡点。例如，2024年初，中国人民银行已经超预期降准0.5个百分点，并下调了5年期以上贷款市场报价利率（LPR）25个基点至3.95%。这些措施有助于降低购房成本，提升购房需求，从而对房价产生积极影响。

1.3 购房者信心

美联储降息通常被视为全球经济放缓的信号，但同时也会降低全球金融市场的风险溢价，提升投资者的风险偏好。这种情况下，全球资本可能会重新配置，流入包括中国在内的新兴市场，从而对中国楼市产生积极影响。此外，国内一系列刺激政策的出台也有助于提升购房者信心，推动房地产市场的复苏。

2 具体影响

2.1 房价走势

尽管政策利好频出，但2024年的房价走势并不乐观。当前房价的下跌趋势是市场自我调整的结果，也是房价逐步回归合理区间的必然过程。根据惠誉评级的预测，2024年中国全国新建商品住宅销售额将下滑5%-10%，楼市复苏放缓或对地方政府、银行和资产管理公司产生更广泛的影响。因此，尽管美联储降息可能对中国房价产生一定的支撑作用，但整体房价走势仍可能呈现稳中有降的态势。

2.2 购房者预期

购房者预期在很大程度上受到市场信心和政策环境的影响。尽管美联储降息和国内一系列刺激政策可能提升购房者信心，但当前市场观望情绪仍较为浓厚。根据中国人民银行的调查数据，2024年第二季度，居民收入感受指数和收入信心指数均有所下降，这表明购房者对未来收入和经济前景的信心不足。因此，购房者预期的修复仍需要时间和更多的政策支持。